Os fundos imobiliários (FIIs) registraram 3,1 milhões de investidores no primeiro trimestre de 2026, um aumento de 9% em relação ao ano anterior. Apesar do crescimento, o número representa apenas 1,4% da população brasileira, indicando um espaço considerável para expansão.
Um dos principais entraves para a consolidação dos FIIs no mercado é a baixa participação de investidores institucionais. Atualmente, 74% dos cotistas são pessoas físicas, enquanto apenas 21% são institucionais. Em contraste, na indústria de ações, pessoas físicas representam apenas 14% dos investidores.
Nos Estados Unidos, os REITs, equivalentes aos FIIs, contam com mais da metade de participação institucional, evidenciando a diferença no nível de maturidade dos mercados.
Por que o institucional ainda evita os FIIs?
Flávio Pires, analista sênior de FIIs do Santander, aponta a falta de liquidez e o perfil de retorno como os principais motivos para a hesitação do investidor institucional. Para esses players, a liquidez é fundamental, assim como um ganho de capital mais expressivo.
Embora o volume médio diário de negociação dos FIIs tenha crescido 60% no início de 2026, alcançando R$ 519 milhões, ele ainda é significativamente menor que o mercado de ações, que movimentou cerca de R$ 25,8 bilhões por dia. Essa diferença de liquidez faz com que os FIIs sejam mais associados à renda mensal do que ao ganho de capital.
Pires sugere que os FIIs precisariam de um pouco mais de volatilidade para oferecer retornos comparáveis aos das ações, atraindo assim o interesse institucional.
Troca de cotas como estratégia de crescimento
Diante da escassez de aportes institucionais, gestores de FIIs têm utilizado a troca de cotas por imóveis como alternativa para expandir seus portfólios. Nesse modelo, os fundos adquirem ativos e pagam com suas próprias cotas.
Embora essa estratégia possa impulsionar o crescimento, ela apresenta desvantagens. No curto e médio prazo, pode gerar pressão vendedora por parte de investidores que preferem o dinheiro em espécie. Um exemplo é o TRXF11, que, após realizar diversas aquisições por meio dessa estratégia, apresentou uma desvalorização de aproximadamente 8% nos últimos 12 meses.
Por outro lado, a troca de cotas pode, paradoxalmente, aumentar a liquidez dos fundos. O TRXF11, por exemplo, viu seu volume de negociação diária aumentar de R$ 4 milhões para R$ 20 milhões após adotar essa prática, atraindo um passivo mais institucional.
Expansão esperada para 2026
O Santander projeta que os FIIs atrairão cerca de 400 mil novos investidores em 2026, elevando o total para 3,4 milhões, o que representaria 1,6% da população brasileira. Esse crescimento deve ser impulsionado pela disseminação do produto através de assessores de investimentos, pela demanda por renda passiva e pelo marketing boca a boca.
O apelo dos FIIs para o investidor pessoa física reside na possibilidade de obter renda passiva mensal sem as complicações de lidar com inquilinos, sem pagar Imposto de Renda e com a praticidade de negociar na bolsa de valores. No entanto, o mercado brasileiro ainda está longe da maturidade de países como os Estados Unidos, onde quatro em cada dez norte-americanos investem em REITs.
Erros comuns no investimento em FIIs
Pires alerta para erros frequentes cometidos por investidores pessoa física, como focar apenas em proventos elevados sem analisar sua sustentabilidade. Outro erro comum é investir em FIIs com baixa liquidez, o que pode dificultar a saída da posição quando necessário.
Fonte: Moneytimes
