Grandes proprietários de imóveis na Espanha estão vendendo aproximadamente 25% de suas carteiras de aluguel para compradores individuais. Essa tendência, apelidada de ‘privatização’, ocorre devido à alta demanda por compra de imóveis e à regulação de controle de aluguéis, que afeta a rentabilidade.
Fontes do mercado indicam que fundos de investimento encontram maior retorno na venda direta de casas a particulares, em vez de mantê-las no mercado de locação institucionalizado. Isso contribui para a redução do estoque de imóveis disponíveis para aluguel, especialmente em comparação com outros países europeus.
Um exemplo recente é a venda da carteira Fidere, pertencente à Blackstone e adquirida pelo fundo canadense Brookfield por 1.050 milhões de euros. O objetivo de Brookfield é vender as 5.000 casas adquiridas no mercado minorista.
Maior Rentabilidade na Venda
Susana Rodríguez, diretora executiva de residencial da Savills, aponta duas razões principais para essa privatização. Primeiramente, a venda de casas mais antigas que não atendem aos critérios de sustentabilidade exigidos pelos compradores de longo prazo. Em segundo lugar, o ambiente regulatório em alguns mercados, com limitações de aluguel e mecanismos de indexação abaixo do IPC, torna o mercado menos atraente para investidores.
Paola Erhardt, diretora de residencial da JLL, destaca que a demanda estrutural por moradia e a escassez de oferta impulsionaram os preços. Embora os aluguéis também tenham aumentado, o retorno potencial na venda é significativamente maior, especialmente em mercados como Madri, onde a capacidade de repassar preços mais altos justifica a venda unitária dos ativos.
Participação Institucional no Aluguel
O Banco de Espanha estima que cerca de 8% do parque de imóveis para aluguel pertence a sociedades, sendo que aproximadamente 5% são de grandes proprietários. Javier Kindelán, sócio de imobiliário da PwC, afirma que a presença de investidores institucionais no mercado de aluguel espanhol ainda é relativamente baixa, em torno de 5% do total, o que equivale a cerca de 120.000 moradias.
Kindelán explica que a venda de carteiras não se deve à falta de interesse no produto, mas sim a ciclos de investimento e planos de negócio. Compradores buscam maior rentabilidade, com retornos que podem duplicar ou triplicar os oferecidos pelo aluguel residencial tradicional, que gira em torno de 3,5% a 4%.
Patricia García de Ponga, diretora executiva de residencial da CBRE, acredita que a privatização de carteiras não é um problema estrutural do mercado de aluguel, mas sim uma resposta a mudanças no ambiente macroeconômico e financeiro. O aumento das taxas de juros, o encarecimento do financiamento e a maior intervenção regulatória levaram investidores a reavaliar suas estratégias de alocação de capital.
A venda permite capturar valor imediatamente, aproveitando o ciclo de alta nos preços de venda. Essa tendência, combinada com a escassez de novas construções, resultará em uma redução do parque de aluguel profissionalizado.
Fonte: Cincodias
