Justiça suspende tokens imobiliários e expõe vácuo regulatório no Brasil

A inovação na tokenização imobiliária no Brasil sofreu um revés jurídico. A Justiça Federal suspendeu a resolução que permitia um “sistema paralelo” de registro de tokens de imóveis, gerando incerteza e evidenciando a falta de regulamentação clara para o setor. A decisão impacta diretamente a tentativa de transformar propriedades em frações digitais negociáveis.

Suspensão da Resolução do Cofeci

A resolução em questão foi lançada pelo Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) e criava o Sistema de Transações Imobiliárias Digitais (STID). O juiz Francisco Valle Brum atendeu a um pedido do ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis), argumentando que o Cofeci invadiu competência da União e do CNJ (Conselho Nacional de Justiça) ao tentar instituir um regime próprio para o registro de imóveis digitais. Em resposta, o Cofeci não comentou o caso até o momento da publicação.

O que é Tokenização Imobiliária e seus Riscos

A tokenização imobiliária consiste em converter um ativo físico, como um imóvel, em uma representação digital na blockchain. O token funciona como uma fração do bem, permitindo que investidores comprem partes de uma propriedade, como 20% de uma casa, por um valor menor. Plataformas digitais gerenciam esses tokens, direitos e potenciais rendimentos, como aluguéis proporcionais.

O modelo é apresentado como uma forma de democratizar o investimento imobiliário, reduzindo a burocracia e o valor de entrada. No entanto, o principal obstáculo é jurídico: o token, por si só, não substitui o registro oficial de propriedade em cartório, que possui fé pública no Brasil. Sem essa integração, o investidor corre o risco de possuir um ativo digital sem correspondência legal no mundo real, uma preocupação levantada por Juan Pablo Correia Gossweiler, presidente do ONR.

Vácuo Regulatório e Segurança Jurídica

A Falta de um marco regulatório claro para a tokenização imobiliária expõe os investidores a riscos significativos. Especialistas apontam que o ambiente atual é inseguro, e transações realizadas fora do sistema oficial de registros podem ser consideradas nulas ou contestadas judicialmente. Advogados alertam que a aquisição de um token não garante a propriedade do imóvel. Caso a empresa emissora do token desapareça ou venda o imóvel subjacente, o investidor pode perder seu investimento.

Além disso, a venda de tokens de direitos obrigacionais, como recebimento de aluguéis, pode ser apresentada de forma enganosa como se fossem cotas de propriedade, confundindo o consumidor. A operação fora do sistema regulado também abre portas para crimes financeiros, como lavagem de dinheiro e sonegação fiscal, pela falta de rastreabilidade comparada ao sistema oficial.

Perspectivas para o Futuro

Espera-se que o CNJ, em colaboração com o Banco Central e a CVM (Comissão de Valores Mobiliários), avance na regulamentação do setor. O objetivo é criar um marco legal unificado que integre a tecnologia ao sistema registral e às políticas de prevenção à lavagem de dinheiro. O ONR, por sua vez, está investindo R$ 400 milhões até 2026 para digitalizar o sistema imobiliário oficial e incorporar tecnologias de rastreabilidade via blockchain, visando a integração com o Drex, projeto do Banco Central para a digitalização financeira.

Uma iniciativa para aumentar a transparência já foi implementada pelo CNJ com o Provimento nº 195, que estabelece uma plataforma para consulta de negociações imobiliárias recentes, auxiliando no cálculo do valor médio do metro quadrado e fornecendo dados valiosos para o Mercado.

Fonte: Folha de S.Paulo