IFIX: Fatores por trás dos recordes apesar dos juros altos

O IFIX, principal índice de fundos imobiliários da B3, mantém seu desempenho próximo das máximas históricas, mesmo com a taxa Selic ainda em patamares elevados. No final de setembro, o índice fechou em 3.589,44 pontos, alcançando sua 12ª máxima histórica no mês.

Análise dos Fatores de Sucesso do IFIX

Segundo Danilo Barbosa, sócio do Clube FII, a recente valorização do índice é resultado de uma combinação de fatores, e não de uma única variável. “O investidor busca sempre um culpado, uma variável que explique tudo, mas aqui temos uma combinação de elementos”, explicou.

Barbosa destaca que há uma perspectiva de redução da Selic no horizonte. Paralelamente, o investidor pessoa física, que representa a maioria no Mercado de FIIs, tem demonstrado uma compreensão crescente sobre o conceito de carrego e sobre o comportamento das taxas de juros de longo prazo, como as observadas nas NTN-Bs de 10 anos.

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Descorrelação da Selic e Composição do Índice

Essa descorrelação entre a taxa Selic e os títulos de longo prazo é um ponto crucial para entender o atual cenário. O IFIX não reage imediatamente às mudanças na Selic. As curvas de juros de longo prazo para NTN-Bs possuem uma dinâmica própria e influenciam diretamente o custo de oportunidade para investidores de longo prazo.

A composição atual do índice também desempenha um papel fundamental. Cerca de 45% do IFIX é composto por fundos de papel, cujos rendimentos são atrelados à inflação ou ao CDI. O restante é distribuído entre fundos de tijolo, que incluem shoppings, lajes corporativas e galpões logísticos. O carrego desses fundos, que geram receitas atreladas à inflação mensalmente, tem sido essencial para sustentar o rendimento anual do IFIX em torno de 11,5%.

Indicadores de Apetite do Mercado e Comparativo com Renda Fixa

Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP Research, aponta o spread entre o Dividend Yield do IFIX e a taxa da NTN-B de longo prazo, como o Tesouro IPCA 2040, como o indicador mais relevante do apetite do mercado. Essa diferença reflete o prêmio de risco que os investidores estão dispostos a assumir em FIIs comparado à renda fixa.

Quando o mercado está otimista, as cotas dos fundos imobiliários tendem a subir, comprimindo o yield do IFIX e diminuindo o prêmio. Em cenários inversos, o spread se expande, com investidores exigindo retornos maiores.

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Fonte: InfoMoney