Hotel do Mercosul pode virar FII para investidores de varejo

O mercado hoteleiro de luxo no Brasil pode ter um novo fundo imobiliário (FII). Há planos de estruturar um FII vinculado ao Kempinski Laje de Pedra Hotel & Residences, em Canela (RS), para permitir a participação de investidores de varejo, que até então eram dominados por grandes grupos. A iniciativa é de José Paim, fundador da Rossi e um dos responsáveis pelo empreendimento.

“Provavelmente teremos um FII aqui. Queremos abrir oportunidade para que o investidor pessoa física participe de uma operação de renda alta e rentabilidade consistente”, declarou Paim em Entrevista.

O Kempinski Laje de Pedra possui significado histórico. Inaugurado no final dos anos 1970, o local sediou festivais de Música, encontros políticos e eventos marcantes, incluindo a assinatura do Tratado do Mercosul. O empreendimento passou por uma reforma completa e agora opera sob a bandeira da Kempinski, um grupo europeu especializado em hospitalidade de alto padrão.

O modelo em estudo prevê a expansão da operação, que combina venda de unidades e gestão hoteleira. Parte dos apartamentos seria incorporada a um FII focado em geração de renda.

Paim ressalta que o mercado de FIIs ainda tem pouca exposição à hotelaria, um segmento com potencial elevado de retorno. “No exterior, os REITs de hotelaria são gigantescos. No Brasil, é algo novo e com poucos exemplos. O fundo tem uma grande vantagem porque é isento de imposto de renda e tem liquidez”, explicou.

Enquanto empreendimentos tradicionais de renda imobiliária rendem entre 6% e 8% ao ano, operações hoteleiras de luxo tendem a gerar rentabilidade superior, especialmente em regiões turísticas consolidadas como a Serra Gaúcha. “É uma operação de rentabilidade espetacular, com margens elevadas e demanda estável ao longo do ano.”

Serra Gaúcha: Um dos Principais Destinos Turísticos do Brasil

De acordo com José Ernesto Marino Neto, especialista em investimentos hoteleiros e sócio do empreendimento, o Brasil apresenta características únicas que são pouco compreendidas pelo investidor médio. “A hotelaria é uma atividade que parece simples, mas é complexa. Quando as pessoas colocam o pé, acabam descobrindo sua ignorância no que diz respeito à operação e, muitas vezes, perdem dinheiro”, analisa.

Marino Neto destaca a Serra Gaúcha como um mercado maduro, com demanda estável e restrições urbanísticas que evitam a expansão desordenada. “A Faria Lima está distante daqui, mas este é um dos mercados mais sólidos do Brasil. gramado e Canela têm um controle rígido sobre novos projetos, o que impede excesso de oferta. É por isso que o metro quadrado em Gramado já parte de R$ 19 mil — nível de imóvel de luxo em grandes capitais”, afirma.

A região é o terceiro maior destino turístico do país, atraindo quase 10 milhões de visitantes anualmente e mantendo alta ocupação hoteleira mesmo fora da alta temporada. “É uma região que cresce há 15 anos a taxas acima de 10% ao ano, e a percepção de prosperidade atrai mais investimentos”, completa.

Propriedade Compartilhada Atrai Classe AAA

O modelo de propriedade compartilhada tem ganhado destaque, permitindo que investidores adquiram frações de um imóvel, com direito de uso e possibilidade de rentabilização. Segundo Marino Neto, esse formato evoluiu e atrai um público de alta renda, especialmente em empreendimentos de padrão internacional. “O que estamos vendo é a consolidação de um conceito que une exclusividade e acesso. A pessoa pode adquirir uma fração mínima, usar o imóvel nas semanas desejadas e, quando não estiver presente, colocar a unidade para locação, recebendo a renda proporcional. É o que chamo de exclusividade inclusiva”, explica.

No caso do Lajes de Pedra, unidades foram vendidas integralmente ou em frações maiores, como 25% do apartamento. Cada fração custa em torno de R$ 500 mil e garante 12 semanas de uso anual. Assim, os investidores podem optar por usufruir do imóvel ou alugá-lo através do pool de locação, com rentabilidade estimada em 12% ao ano.

Paim acredita no potencial do Brasil para se destacar globalmente na hotelaria de luxo. “Durante muito tempo, o público de alta renda buscou lazer no exterior — em Aspen, Miami ou Paris. Mas o cenário está mudando. O país oferece natureza, gastronomia, estabilidade e experiências únicas. A hotelaria de luxo no Brasil ainda está apenas começando”, conclui.