Gestão Pró-Cotista: O Que É e Como Gera Valor em Fundos Imobiliários

No Mercado de fundos imobiliários (FIIs), a confiança do investidor é um ativo tão valioso quanto o próprio patrimônio. Atualmente, os investidores buscam gestoras que priorizem transparência, comunicação clara e, fundamentalmente, o alinhamento de interesses. Esses são os pilares da chamada gestão pró-cotista.

Cultura da Gestora e Ações Pró-Cotista

Lucas Araújo, sócio e gestor da AF Invest Real Estate, destaca que a filosofia pró-cotista transcende medidas isoladas, integrando-se à cultura da gestora. “Gestão pró-cotista, para nós, é um conjunto de atitudes tomadas ao longo do tempo. Ela precisa ser provada por ações, não por discurso. É cultural, está no dia a dia, nas decisões, e se reflete no resultado final para o investidor”, explica.

Como exemplos práticos dessa abordagem, a AF Invest tem assumido integralmente os Custos de distribuição em emissões de cotas. A gestora também se comprometeu a não realizar emissões abaixo do valor patrimonial e a remover a taxa de performance do fundo de CRIs AFHI11.

“Não fazemos emissão abaixo do valor patrimonial no AFHI porque entendemos que não faz sentido. O VP (Valor Patrimonial) de um fundo de crédito é muito bem precificado, e é difícil justificar para o cotista uma emissão abaixo desse nível”, complementa Araújo.

O Debate do “Pró-Cotista”: Análise Caso a Caso

Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research, sugere que o debate sobre o que define uma gestão pró-cotista precisa ser mais aprofundado. “Nem toda decisão de emissão ou cobrança de taxa é destrutiva por si só. O que precisa ser avaliado é o contexto e se aquilo, de fato, gera valor no longo prazo para o investidor”, pontua.

Araújo reforça essa visão: “Não existe regra escrita em pedra. Existem princípios que norteiam as decisões. O importante é avaliar caso a caso, com a pergunta certa: isso gera ou destrói valor para o cotista?”.

Ele exemplifica a flexibilidade da estratégia: “O AFHI nasceu com taxa de performance, mas entendemos que fazia mais sentido retirá-la. Foi uma decisão baseada em boas práticas de mercado e na natureza do fundo”. Ele contrasta com o novo fundo multiestratégia, AFHF11: “O AFHF11 nasceu com taxa de performance, porque é um veículo mais dinâmico e oportunístico, e esse modelo faz sentido para ele. O importante é que o investidor compreenda a proposta de cada produto desde o início”.

Araújo também reflete sobre o julgamento das ações de gestão: “Às vezes, o investidor tem a tendência de colocar etiquetas — achar que determinado movimento é certo ou errado em qualquer circunstância. Não é razoável pensar que um profissional sai de casa querendo destruir valor do seu próprio negócio ou dos seus clientes.”. A busca por valorização é um princípio fundamental para qualquer gestor que atua no mercado de mercados de FIIs.

Fonte: InfoMoney