Fundos imobiliários com exposição a galpões logísticos nas proximidades de São Paulo demonstram vantagens competitivas no atual ciclo do setor. Um levantamento da Binswanger Brazil indica que esta é a única região do país onde os preços de locação superaram a inflação nos últimos dez anos.
Os dados revelam que o preço médio pedido de aluguel no Brasil aumentou de R$ 20 por metro quadrado em 2015 para cerca de R$ 29 em 2025. No mesmo período, a inflação medida pelo IPCA projetaria esse valor para aproximadamente R$ 34, sugerindo que, em média nacional, os preços ainda não recuperaram o poder real de compra. A região no entorno imediato da capital paulista é a exceção.
O mercado de Guarulhos, conhecido como a “Faria Lima dos galpões”, exemplifica locais com ajustes de preços acima da inflação e serve como referência para outros mercados. Em Guarulhos, os valores pedidos já ultrapassam R$ 40 por metro quadrado.
Nacionalmente, os preços de aluguel de galpões registraram queda entre 2015 e 2020. A tendência se reverteu a partir de março de 2020, com a declaração da pandemia de covid-19, que acelerou a adoção do comércio eletrônico no varejo brasileiro.
“O mercado de galpões logísticos está em um ciclo superpositivo há seis anos – o maior ciclo da série histórica”, afirma Simone Santos, sócia da Binswanger.
A dinâmica da região é impulsionada pela forte demanda por operações de “last mile”, a etapa final da logística focada na entrega de produtos ao consumidor. A proximidade com o maior mercado consumidor do país, aliada à escassez de terrenos disponíveis, tem mantido a taxa de vacância em níveis baixos e pressionado os preços de locação.
FIIs logísticos podem capturar ganhos acima da inflação
Isabela Monastersky, diretora de avaliação imobiliária da Binswanger, explica que fundos com ativos nessa área tendem a se beneficiar mais diretamente desse cenário. “A baixa vacância e a limitação de novos desenvolvimentos devem continuar sustentando a alta dos preços”, ressalta.
Além do repasse inflacionário, existe potencial para ganhos adicionais através do “leasing spread”. Este ocorre quando novos contratos ou renovações são firmados com valores superiores aos anteriores, aumentando a receita do fundo.
Para o investidor, a análise detalhada do portfólio torna-se crucial. A especialista enfatiza a importância de observar a localização dos ativos, a taxa de ocupação e a diversificação da carteira. Fundos com imóveis bem posicionados e baixa vacância tendem a aproveitar melhor este ciclo positivo.
Embora o raio de 30 km de São Paulo se destaque, Monastersky aponta que outros mercados também podem apresentar valorização, desde que haja um desequilíbrio entre oferta e demanda. Regiões com baixa disponibilidade de espaços e menor ritmo de novos projetos tendem a registrar pressão de alta nos preços, ainda que em menor intensidade.
Fonte: Infomoney
