FIIs Logísticos: O que observar na nova fase do setor?

O mercado logístico brasileiro, antes um coadjuvante, ascendeu a protagonista nos fundos imobiliários. A expansão do e-commerce e a escassez de espaços em locais estratégicos impulsionaram a demanda por galpões, levando alguns a supervalorização. Para Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA Brasil, este cenário exige uma análise mais criteriosa por parte dos investidores.

Nicastro destaca que, por trás de galpões modernos, existe um setor complexo, com longos processos de aprovação, riscos regionais e ciclos mais extensos do que muitos imaginam. Ele relembra que o Mercado logístico, iniciado por volta de 2008-2009, apresentou uma aparente baixa barreira de entrada, enganando muitos que viam apenas a simplicidade aparente na construção, quando na verdade não é um setor tão simples.

Entraves Burocráticos e Ciclos de Aprovação

Uma percepção equivocada comum, segundo Nicastro, é a de que o ciclo logístico é rápido, variando de 12 a 24 meses. Ele esclarece que esse prazo só é válido após a aprovação do projeto. Os processos anteriores podem se estender por quatro ou cinco anos. Em casos onde o terreno abrange múltiplos municípios, a disputa pela concessão de alvarás e pela arrecadação de impostos se intensifica, tornando o processo ainda mais complexo.

Análise de Vacância e Estoque Futuro

Nicastro enfatiza que a vacância é o indicador primordial para avaliar o potencial de aumento do aluguel. Contudo, ele alerta para o erro de analisar a vacância em nível estadual ou regional. A análise deve ser focada em micro-regiões específicas, como Cajamar ou Embu, pois cada uma representa um mercado distinto. Ele compara a dinâmica a um tabuleiro em movimento: a ocupação de um galpão define o preço, mas a entrada de múltiplos novos empreendimentos pode desequilibrar o mercado e frear a alta dos aluguéis.

Acompanhar o estoque futuro é, portanto, tão crucial quanto monitorar o que já está alugado. Novos empreendimentos têm o poder de alterar o cenário, e galpões recém-construídos podem levar seus proprietários a oferecer preços mais competitivos para garantir a ocupação.

“Cajamar e Guarulhos já estão no teto — R$ 35, R$ 37 o metro quadrado. Falar em R$ 50 é fantasia. O operador não absorve esse custo. Mas há espaço em outras regiões, especialmente no Norte e Nordeste, onde o estoque ainda é pequeno e o potencial de crescimento é maior”, acrescenta.

O Crescimento do Modelo Build to Suit (BTS)

Com o aumento das taxas de juros, que elevam os Custos de construção, a prática de erguer galpões de forma especulativa — sem um inquilino garantido — tem diminuído. Nicastro observa que, anteriormente, 40% a 50% das entregas eram especulativas, o que gerava instabilidade. Atualmente, com o capital mais caro, o risco é evitado, e a maioria dos projetos já nasce com contratos fechados ou com inquilinos definidos.

Este novo cenário tem impulsionado os contratos build to suit (BTS), onde o imóvel é desenvolvido sob medida para o locatário. O modelo BTS minimiza o risco de vacância, assegura retornos previsíveis e confere maior estabilidade aos investidores. Essa adaptação tem contribuído para o amadurecimento do setor logístico.

“O mercado está entregando de forma mais coordenada. Hoje se fala em 1,6 milhão de metros quadrados a serem entregues no ano, mas no fim a conta fecha em metade disso. As revisões mostram que ninguém está rasgando dinheiro.”

A análise de mercado sugere que o setor logístico de FIIs está em uma nova fase, exigindo dos investidores uma compreensão mais profunda dos fatores que influenciam a valorização e a rentabilidade dos ativos. O foco em micro-regiões, a análise da dinâmica de oferta e demanda, e a preferência por modelos contratuais mais seguros como o BTS são estratégias essenciais para navegar neste mercado.

Fonte: InfoMoney