FIIs em 2025: Recuperação e Descontos. XP aposta em Ganhos Futuros

Apesar da forte recuperação observada em 2025, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) ainda são negociados com descontos relevantes, sugerindo potencial para ganhos futuros. Segundo análise da XP, a classe de ativos pode capturar ainda mais valor.

A dinâmica de preços dos FIIs está intimamente ligada às expectativas de um novo ciclo de afrouxamento monetário, especialmente com a taxa Selic mantida em patamares elevados e a inflação apresentando resistência. O Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX) negocia atualmente a 0,89x o valor patrimonial, um desconto de 11% em relação ao seu histórico. Essa recuperação consistente do índice ao longo do ano foi impulsionada, em grande parte, pelo fechamento da curva de juros futuros.

Descontos em Fundos Imobiliários: Uma Análise Setorial

A composição do IFIX passou por mudanças significativas, com maior peso para fundos de papel. A XP segmentou a análise para avaliar a precificação real de cada grupo. O Diagnóstico indica que a classe permanece descontada, mesmo após a reprecificação ocorrida em 2025.

“Nos FIIs de recebíveis, o desconto médio é de 7%. Entre os fundos de tijolo, a defasagem é ainda maior: 15%. Já os FOFs negociam com um desconto próximo de 16%, chegando a níveis comparáveis a um desvio padrão abaixo da média histórica”, detalha Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP.

Os fundamentos dos setores imobiliários continuam favoráveis. Nos galpões logísticos, a taxa de vacância no país atingiu o mínimo histórico de 7,5%, mesmo com um ciclo de entregas Recorde. Esse cenário fortalece o poder de barganha dos proprietários, que têm conseguido reajustes expressivos nas renovações, em alguns casos, acima da inflação. No segmento de lajes corporativas, a recuperação ganhou tração, com o setor registrando a menor vacância desde o início da pandemia.

Análise do IFIX e perspectivas para FIIs

O Ciclo de Juros e o Momento de Investir em FIIs

A XP classifica o Mercado atual na Fase IV do ciclo de juros, marcada por política monetária restritiva e inflação persistente. Neste estágio, fundos de recebíveis com risco baixo a moderado tendem a se destacar, oferecendo resultados mais previsíveis em um ambiente de custo de capital elevado.

À medida que a Selic permanece alta por um período prolongado, seus efeitos se espalham pela economia, criando o ambiente para a Fase I. Historicamente, esta é a fase mais favorável aos fundos imobiliários. É nesse período de queda de juros e inflação estabilizada que os fundos de tijolo costumam ter um desempenho superior, beneficiados pela sensibilidade de seus preços ao fechamento da curva.

O programa Liga de FIIs, exibido às quartas-feiras no canal do InfoMoney no Youtube, aprofunda discussões sobre o tema. Assista às edições passadas para mais insights sobre mercados.