FII: CDI ou IPCA? Gestor da AF Invest explica qual indexador vale mais

A escolha entre investimentos atrelados ao CDI ou ao IPCA em fundos imobiliários (FIIs) não possui uma resposta única. Segundo Lucas Araújo, sócio e gestor da AF Invest Real Estate, a decisão ideal depende da natureza do crédito, do momento de Mercado e, crucialmente, da habilidade do gestor em analisar o ciclo econômico.

Em Entrevista ao programa Liga de FIIs, Araújo enfatizou que o ponto de partida para essa análise é a compreensão do fluxo natural do crédito, ou seja, a relação entre o tomador do empréstimo (devedor) e quem o concede (credor). “O crédito não foi feito para arbitrar indexador, e sim para dar segurança”, pontuou.

Quando um contrato de aluguel é reajustado pelo IPCA, índice oficial de inflação no Brasil, faz sentido que o financiamento também siga esse mesmo indicador. Isso assegura que os pagamentos acompanhem a correção do contrato, criando um alinhamento entre a Receita e o desembolso. Essa correlação é um pilar para a estabilidade dos FIIs.

A partir desse princípio, entra a estratégia de alocação. Araújo ressalta que, embora o CDI possa oferecer retornos atraentes em cenários de Selic elevada, a alta demanda por esses ativos tem levado à compressão dos spreads. O spread é a diferença entre a taxa recebida pelo investidor e o custo de captação para o emissor do título.

“Em algumas operações, tanto em CRIs quanto em debêntures de infraestrutura, o investidor acaba abrindo mão de parte do prêmio de risco em troca da previsibilidade do CDI”, explicou o gestor.

Araújo também detalhou a mudança de estratégia da AF Invest desde 2023. Naquele período, o portfólio chegou a ter 50% de exposição em CDI, mas com duration (prazo de vencimento) curta, a fim de mitigar os riscos da política monetária em longo prazo. Com a amortização gradual das operações, a gestora passou a priorizar o equilíbrio entre os indexadores, buscando oportunidades em operações de crédito de longo prazo.

“Quando surge uma operação muito boa, com devedores sólidos e juro real travado em 9% ao ano, não há por que não travar no IPCA”, afirmou Araújo. Títulos de prazo mais curto, por sua vez, continuam sendo atrelados ao CDI, mas somente quando os spreads oferecem remuneração adequada para compensar os riscos envolvidos.

“Não adianta buscar CDI só porque a Selic está alta, se o spread de crédito não remunera o risco. A alocação precisa fazer sentido no tempo — e não apenas no momento”, concluiu o gestor.

Entendendo o Papel do IPCA e CDI em FIIs

A escolha entre CDI e IPCA em fundos de investimento imobiliário reflete um debate fundamental entre segurança e rentabilidade atrelada à inflação. Enquanto o IPCA protege o poder de compra do capital investido, garantindo que os rendimentos acompanhem a alta geral de preços, o CDI tende a acompanhar a taxa básica de juros, a Selic, oferecendo maior previsibilidade em cenários de juros altos.

A decisão estratégica da AF Invest em ajustar sua exposição ao CDI demonstra a importância de uma gestão ativa e adaptável. A redução da participação em papéis de longo prazo atrelados ao CDI, optando por operar com duration menor, foi uma medida para se proteger de flutuações abruptas na taxa de juros. Essa flexibilidade permite que o fundo navegue por diferentes ciclos econômicos com mais segurança.

Impacto da Selic nos Spreads de Crédito Imobiliário

O cenário de Selic elevada, que naturalmente impulsiona os retornos do CDI, também pode ter um efeito paradoxal ao reduzir os spreads em operações de crédito imobiliário. Como mencionado por Lucas Araújo, o excesso de demanda por títulos atrelados ao CDI pode comprimir a margem de lucro dos emissores.

Essa dinâmica força os investidores a avaliarem cuidadosamente se o prêmio de risco adicional compensa a busca por retornos mais previsíveis. Em alguns casos, a segurança oferecida pelo CDI pode ser mais valiosa do que um spread apertado, especialmente quando o objetivo é preservar capital em vez de maximizar ganhos de curto prazo. Contudo, Araújo reforça que a decisão deve ser tomada com base no valor intrínseco da operação e na solidez dos devedores, não apenas no momento conjuntural.

Fonte: InfoMoney