Crédito Imobiliário: Expansão para Setor, Aperto para Bancos

Novas regras do Banco Central e do Conselho Monetário Nacional (CMN) para o crédito imobiliário prometem aquecer o mercado para construtoras de média e alta renda. Contudo, as mudanças podem apertar o caixa dos bancos, limitando suas margens de Lucro, conforme análise do JPMorgan.

Novas Regras e Impacto no Setor

O principal ponto das alterações é o fim da obrigatoriedade de direcionar 65% dos depósitos de poupança para o crédito imobiliário. A partir de 2027, os bancos deverão manter uma carteira mínima de crédito imobiliário proporcional ao volume de depósitos, com flexibilidade para utilizar outras fontes de captação, como Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Letra Imobiliária Garantida (LIG).

Essa mudança, segundo o JPMorgan, tende a aumentar as concessões de crédito habitacional já a partir de 2026, com o Banco Central estimando a geração de R$ 37 bilhões a R$ 52 bilhões em financiamentos adicionais. No entanto, o banco americano ressalta que o crédito imobiliário possui um Retorno Sobre o Patrimônio Líquido (ROE) inferior a outros produtos bancários e agora terá um teto de juros de 12% ao ano, limitando o potencial de lucro.

Agências bancárias de grandes bancos brasileiros como Bradesco, Itaú, Santander e Banco do Brasil. — Grandes bancos brasileiros e o impacto das novas regras de crédito imobiliário.

Pressão nas Margens Bancárias

Analistas do JPMorgan explicam que a flexibilização dos depósitos compulsórios, com a redução gradual de 20% para 15% a partir de 2026, trará um ganho modesto. O efeito positivo estimado no lucro total do sistema bancário é de apenas 0,2%. A expectativa é que o setor bancário seja impulsionado a aumentar os financiamentos imobiliários, uma linha de menor rentabilidade e com restrições de taxa de juros, o que deve pressionar os resultados no médio prazo.

O novo cálculo para o cumprimento das exigências do Banco Central considerará o prazo e o valor dos financiamentos. Empréstimos de maior duração ou de menor valor (até R$ 1 milhão) terão peso maior. Isso deve beneficiar o público de renda média (entre R$ 12 mil e R$ 20 mil por mês), que geralmente não se enquadra no programa Minha Casa Minha Vida.

O JPMorgan estima que o crédito imobiliário gera um ROE entre 10% e 20%, inferior aos 15% a 22% obtidos em outras linhas de negócio pelos grandes bancos. Apesar disso, o produto apresenta baixo risco de inadimplência e menor exigência de capital regulatório, tornando-o atrativo para a aquisição de novos clientes.

Homem utilizando smartphone para acessar aplicativo bancário. — Avanços na tecnologia bancária e o acesso facilitado ao crédito.

Desafios Estruturais da Poupança

O Brasil enfrenta um problema estrutural de estagnação da poupança. Entre 2020 e 2025, o volume de depósitos permaneceu praticamente estável, apesar do rendimento acumulado. Fatores como baixo retorno real, ascensão de investimentos alternativos e maior educação financeira contribuem para esse cenário.

Nos últimos 14 anos, o crédito imobiliário expandiu-se significativamente mais do que a poupança. De 2011 a 2025, os financiamentos saltaram de R$ 178 bilhões para R$ 1,2 trilhão, enquanto os depósitos aumentaram de R$ 319 bilhões para R$ 762 bilhões. A relação crédito imobiliário/poupança passou de 0,4 para 1,6, indicando que a maior parte dos empréstimos já é financiada por outros instrumentos.

As novas regras também elevam o valor máximo dos imóveis financiáveis pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. O Custo Efetivo Total (CET) será limitado a 12% ao ano. A transição para o novo modelo ocorrerá gradualmente entre 2026 e 2027, permitindo aos bancos ajustarem suas estratégias.

Fonte: InfoMoney