Crédito Estruturado: XP e JiveMauá Navegam Juros Altos

Em um cenário de Selic a 15%, a cautela domina o Mercado de crédito estruturado. Gestores reforçam que o diferencial competitivo reside no trabalho de bastidor, que envolve planilhas detalhadas, visitas a obras e análises aprofundadas de garantias. Essa abordagem é crucial em um novo ciclo de juros elevados.

Durante o evento Superclássicos de FIIs, promovido pela XP, Evandro santos, da XP Asset, e Brunno Bagnariolli, da JiveMauá, discutiram como a alta da taxa básica de juros está redesenhando as operações de crédito no mercado imobiliário.

Evandro santos, gestor da XP Asset, enfatizou que a decisão de conceder crédito nunca se baseia unicamente na garantia. “O principal é a capacidade de pagamento”, afirmou. Ele destacou que o momento atual exige uma “análise chata” — um escrutínio minucioso das garantias, testes de cenários adversos e a exigência de margens de segurança maiores. “Hoje, um CRI que a gente aceitava com spread de 180 pontos, a gente pede 250 ou 300. É o preço da prudência”, detalhou.

A XP tem evitado operações de longa duração e complexidade, priorizando negócios com receitas já contratadas e garantias reais de qualidade. “Agora não é hora de reinventar a roda. Juros altos exigem foco em crédito bom e execução rápida”, disse santos. Ele exemplificou com uma incorporação imobiliária descartada após visita técnica revelar que a obra levaria o dobro do tempo estimado. “Se o prazo não fecha, a conta não fecha.”

O gestor também comentou que o fundo tem evitado o segmento de classe média em incorporações, por ser o mais pressionado pelo custo do crédito. “Hoje a gente foca no padrão mais alto, que consegue repassar preço, e no mais baixo, sustentado por programas habitacionais. O meio está espremido.”

Riscos de Liquidez no Crédito Imobiliário

Brunno Bagnariolli, gestor da JiveMauá, adicionou um alerta sobre os riscos menos óbvios, mas potencialmente perigosos, desse mercado: a liquidez. “Você só perde dinheiro em crédito de duas formas: inadimplência ou liquidez. Se precisa vender uma operação no meio do caminho, e o comprador não aparece, o prejuízo vem antes da execução”, alertou.

Bagnariolli comentou que, no crédito imobiliário, erros são inerentes, e um bom gestor é aquele que sabe reagir a eles. “A única certeza no crédito é que você vai errar. A diferença é como você age no momento do erro.”

Ele lembrou que, mesmo diante de imprevistos, como um aumento inesperado no custo de uma obra, a estrutura dos fundos imobiliários permite tempo para negociação. “No crédito imobiliário, você tem prazo, tem garantia, tem espaço para sentar e resolver. Diferente de fundos abertos, onde o resgate força a venda e destrói valor.”

A Importância do Monitoramento Constante

Bagnariolli defende que o segredo reside no acompanhamento constante das operações. “O crédito bem monitorado dificilmente dá errado. Mas, se dá, o tempo e a estrutura bem feita salvam o investimento.” Este ponto é fundamental para mitigar riscos em investimentos de crédito estruturado.

O cenário atual de taxa Selic elevada exige uma diligência ainda maior na seleção e acompanhamento de ativos de crédito estruturado.

Fonte: InfoMoney