O crédito imobiliário no Brasil passará por uma transformação significativa com a implementação de um novo modelo que prevê a extinção gradual do depósito obrigatório sobre os recursos da poupança direcionados ao Banco Central (BC). A expectativa é que o compulsório chegue a zero em uma década.
Atualmente, as regras determinam que 65% dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) sejam destinados ao crédito imobiliário. Desse total, 20% ficam como recolhimento compulsório no BC e os 15% restantes são de livre uso pelos bancos. O novo formato prevê a redução do compulsório para 15% ainda neste ano, com diminuições progressivas até seu fim em dez anos.
Novo Modelo de Financiamento Imobiliário
Segundo Guilherme Mello, secretário de Política Econômica da Fazenda, o novo modelo priorizará o funding primário do crédito imobiliário a partir de recursos captados pelos bancos privados no Mercado, através de instrumentos como LCIs ou outros títulos. A captação na poupança, que possui um custo mais baixo, passará a ser uma referência para o volume de dinheiro destinado ao financiamento habitacional, abrangendo as modalidades do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e do SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário). 
Com a plena implementação, caso um banco capte R$ 1 milhão no mercado e o direcione integralmente para financiamento imobiliário, poderá utilizar um valor equivalente captado na poupança para aplicações livres por um período de seis a sete anos. Contudo, essa operação exigirá que 80% dos financiamentos habitacionais sigam as regras do SFH, que estabelecem um teto de juros de 12% ao ano.
Mudanças e Impactos no Setor
O novo modelo tem previsão de vigência total a partir de janeiro de 2027. Uma das alterações importantes é o aumento do valor máximo do imóvel financiado no SFH, que passará de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Inês Magalhães, vice-presidente de Habitação da Caixa, destacou que 92% das operações atuais envolvem imóveis de até R$ 1 milhão, indicando que o novo teto atende a uma parcela significativa do mercado.
Diálogo e Ajustes no Modelo
Em resposta a Críticas de bancos privados que alegavam um possível “tabelamento” de preços no crédito imobiliário, Felipe Derzi, chefe-adjunto de Regulação do Banco Central, refutou as acusações. Ele afirmou que o modelo não introduz novidades ou tabelamentos, mas sim amplia as possibilidades de financiamento dentro da faixa do SFH, mantendo um sistema já existente.
Mello acrescentou que as Críticas podem ter se baseado em versões preliminares do projeto e que ajustes foram realizados após diálogo com o mercado financeiro. Ele se mostrou confiante, juntamente com a Fazenda e o Ministério das Cidades, na capacidade do novo programa de atender às condições estabelecidas e ofertar o crédito necessário. A equipe econômica acompanhará o desempenho do modelo nos primeiros anos para eventuais ajustes.
O debate sobre o novo modelo de crédito imobiliário visa equilibrar a necessidade de recursos para habitação com a atratividade para os bancos privados, buscando um sistema mais sustentável e eficiente para o mercado.
Fonte: Valor Econômico
