O Banco Central (BC) do Brasil está propondo a inclusão de um componente adicional de amortização em linhas de crédito imobiliário indexadas a índices de preços. Segundo nota técnica do diretor de Regulação do BC, Gilneu Vivan, essa medida visa reduzir a volatilidade das prestações nominais e, consequentemente, diminuir o total de juros pagos durante o contrato, em termos reais.
As simulações apresentadas no documento indicam um potencial de redução nos juros totais pagos pelo mutuário. Para o sistema Price, a queda pode chegar a 34,6% em termos reais, enquanto no Sistema de Amortização Constante (SAC) a redução pode ser de até 24%. Esses cálculos consideram um contrato de 30 anos, com juros reais de 4% ao ano e inflação também estável em 4% ao ano.
Novo Modelo de Crédito Imobiliário
O desenho em análise pelo BC é semelhante ao novo crédito imobiliário recentemente lançado pelo governo. O Conselho Monetário Nacional (CMN) já determinou a criação de um componente adicional de amortização para minimizar variações no valor nominal das prestações em linhas de crédito imobiliário indexadas a índices de preço. A meta dessa amortização é ter como teto a média do índice de preços utilizada nos 20 anos anteriores à Contratação do crédito. O BC ficará responsável por divulgar mensalmente o valor máximo desse componente, com base no IPCA.
Na nota técnica, Gilneu Vivan sugere um modelo onde o componente fixo adicionado à parcela reflete o comportamento médio esperado do índice de inflação ao longo da vida do contrato. Embora haja um aumento no valor nominal da prestação inicial, o benefício principal é a redução da volatilidade das parcelas subsequentes.
Impacto na Prestação Inicial e ao Longo do Tempo
Um dos exercícios realizados aponta que a parcela inicial no modelo proposto seria 53% maior em comparação com o modelo atual, que não inclui o componente adicional. Essa diferença ocorre devido a uma maior amortização no novo desenho, enquanto a função de cálculo de juros permanece a mesma. Contudo, a simulação demonstra que, com o passar do tempo, essa diferença tende a diminuir, pois a inflação é gradualmente incorporada à prestação nominal no método tradicional.
A discrepância nas parcelas iniciais também se reduz ao longo do tempo devido a uma menor inadimplência esperada com o modelo proposto. Se a redução do risco resultar em taxas de juros contratuais menores (de 4% a.a. para 3% a.a., por exemplo), a diferença na primeira prestação cairia de 53% para 39%.
Estabilidade em Cenários de Inflação
O método com amortização adicional demonstra maior estabilidade nas parcelas, mesmo em cenários de surpresas na inflação. Utilizando o mesmo contrato base no sistema Price, uma simulação indica que, se a inflação média observada fosse de 2% a.a. (em vez de 4% a.a.), a última prestação seria 45% menor em relação à primeira no modelo proposto. No método atual, ela aumentaria 83%. Em um cenário de inflação média de 7% a.a., a prestação aumentaria 139% no modelo proposto, contra 688% no método tradicional.
No sistema SAC, o estudo mostra que, com inflação estável entre 2% a.a. e 7% a.a., a última prestação no modelo proposto permaneceria abaixo da prestação inicial em todos os cenários. No método atual, a última prestação seria maior que a inicial em cenários de inflação estável de 5% a.a ou 7% a.a, chegando a um aumento de 227% no último caso.
O diretor do BC argumenta que, no modelo atual, os contratos imobiliários corrigidos pela inflação geram insegurança para os mutuários, pois a renda não acompanha a mesma magnitude e periodicidade do crescimento nominal das prestações. Essa dinâmica compromete a renda disponível e eleva o risco de inadimplência, afetando especialmente mutuários de baixa renda, que possuem menor capacidade de poupança e menor margem no Orçamento para absorver flutuações nas prestações.
Fonte: InfoMoney
