O Mercado de fundos imobiliários (FIIs) enfrenta uma distorção significativa entre o valor patrimonial e o preço de suas cotas na Bolsa de Valores. Danilo Barbosa, sócio do Clube FII, classificou o cenário atual como uma “aberração de preços”.
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Em Entrevista ao programa Liga de FIIs, Barbosa destacou que transações imobiliárias ocorrem em níveis muito diferentes das avaliações patrimoniais. “O avaliador sugere um valor de referência, mas o mercado real é outro — é o preço que efetivamente tem comprador e vendedor”, explicou. Ele aponta que muitos imóveis são negociados com yields implícitos inferiores, mesmo com cotações em Bolsa abaixo do custo de reposição.
A discrepância entre preços de mercado e valores patrimoniais, segundo o especialista, deve-se em parte ao perfil do investidor. “O investidor pessoa física tende a fazer contas imediatistas, comparando o rendimento dos fundos com a renda fixa. Isso adiciona mais um prêmio de risco”, afirmou. 
O especialista também abordou a questão da alavancagem, que muitas vezes gera apreensão. “O mundo imobiliário é alavancado por natureza. A questão é a qualidade dessa dívida: se ela tem prazos bem definidos e está casada com os fluxos do fundo, ela é saudável”, disse. Ele ressaltou que é “inconcebível” um ativo ser negociado abaixo do seu custo de construção, evidenciando uma desconexão entre os mercados financeiro e real.
Barbosa comentou ainda a redução no volume médio de negociações do IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3. O volume diário caiu cerca de 10% em 2025, apesar da alta do índice. “A pessoa física ainda não voltou com força para o mercado, muito por conta das taxas elevadas da renda fixa. Mas, quando esse fluxo retornar de forma mais intensa, poderemos ver uma reprecificação importante dos FIIs”, avaliou.
Impacto da Renda Fixa nos FIIs
A preferência por investimentos em renda fixa tem impactado diretamente o fluxo de capital para os fundos imobiliários. Com as taxas de juros ainda atrativas, muitos investidores pessoa física optam pela segurança e liquidez que a renda fixa oferece, em detrimento do potencial de retorno e dos riscos associados aos FIIs.
Correção e Potencial de Reprecificação
Danilo Barbosa acredita que a assimetria na percepção de risco continuará impulsionando correções no mercado. No entanto, ele vê essa evolução como positiva a longo prazo. “Enquanto houver essa assimetria de percepção de risco, as correções continuarão ocorrendo. Mas o mercado está em evolução, e isso é positivo no longo prazo”, concluiu. A expectativa é de uma reprecificação significativa dos FIIs quando o fluxo de investidores pessoa física retornar com mais força, atraído por novas oportunidades de investimento e uma melhor compreensão dos riscos e retornos do setor.
Fonte: InfoMoney
