A indústria de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) tem demonstrado notável resiliência, mesmo diante do cenário de juros elevados na economia brasileira. As projeções indicam que o volume de captação ao final de 2025 será apenas ligeiramente inferior ao registrado em 2024, o que é considerado um resultado positivo por gestores de recursos. Essa performance se destaca em um período em que investidores têm priorizado a renda fixa. A expectativa de queda na Selic, a taxa básica de juros, aproxima-se, prometendo impulsionar ainda mais o setor.
Resiliência e Expectativas de Mercado
Até o final de setembro, as captações totalizaram R$ 31,5 bilhões, correspondendo a 71% do volume do ano anterior, que foi de R$ 44,3 bilhões. Este montante já supera o resultado de 2023, que foi de R$ 30,4 bilhões, segundo dados da Hedge Investments. André Freitas, sócio-fundador da Hedge, considera as captações deste ano surpreendentes, pois ninguém antecipava tal volume diante da projeção de juros altos por um período prolongado. Ele estima que, se o ritmo se mantiver, o total pode atingir cerca de R$ 40 bilhões em dezembro.
Com a perspectiva de queda nos juros, espera-se uma valorização das cotas dos fundos imobiliários na bolsa e um aumento nas oportunidades de captação. Essa é uma dinâmica tradicional para o setor de FIIs quando a Selic começa a ceder. A Hedge Investments também aponta que há outros R$ 25 bilhões em ofertas já protocoladas, prontas para serem concretizadas nos próximos meses.
O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) já registrou uma alta de 15% ao longo do ano, o que contribuiu para destravar negociações. Máximo Lima, sócio-fundador da HSI Investimentos, reforça que uma queda nos juros trará um fôlego adicional ao Mercado. “Se o juro cai, já dá uma animada. O valor das cotas reage, melhora o ambiente para a compra e venda de ativos. Isso pode abrir uma janela para os fundos saírem atrás de captações”, explica Lima. Ele alerta, contudo, que o ritmo dos cortes de juros é crucial: cortes tímidos podem ter pouco efeito, enquanto cortes excessivos podem reaquecer a inflação.
Fundos de CRIs Lideram Captações
A maior parte das captações continua concentrada nos chamados ‘fundos de papel’, que investem majoritariamente em dívidas de empresas do setor imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Essa modalidade tem se mostrado particularmente atrativa para investidores, respondendo por 33% do volume total de captações no ano, o equivalente a R$ 10,4 bilhões. Jorge Nobre, líder de negócios imobiliários da CVPAR, atribui o crescimento dos fundos de CRIs à crescente dificuldade que as incorporadoras enfrentam para obter crédito bancário. Isso as direciona para o mercado de capitais, onde encontram alternativas.
“As empresas vão ao banco tomar o financiamento à produção e encontram um custo maior e escassez de recursos disponíveis. O banco está mais seletivo em dar crédito”, observa Nobre. Marcos Freitas, gestor de fundos imobiliários na AZ Quest, complementa que a diferença de custo entre obter crédito com uma gestora de fundos ou um banco tradicional se tornou mínima com a alta taxa de juros, o que favorece os fundos de papel.
Estratégias Inovadoras para Crescimento
A resiliência nas captações também é impulsionada por novas estratégias focadas em gerar liquidez. Uma delas envolve a aceitação de imóveis como forma de pagamento pela emissão de cotas, em vez de apenas aportes em dinheiro. Para os vendedores, a vantagem é a troca de um ativo de baixa liquidez (imóveis comerciais) por cotas negociadas em bolsa, um ativo mais líquido. Para os fundos, é uma maneira de expandir o portfólio sem a necessidade imediata de capital fresco.
O fundo TRX Real Estate (TRX Real Estate) utilizou essa estratégia com sucesso. Em meados do ano, realizou uma oferta de R$ 1,25 bilhão para adquirir mais de 20 imóveis, com mais da metade desses negócios fechados com pagamento em cotas. Posteriormente, o fundo lançou uma nova oferta de R$ 2 bilhões, com potencial de R$ 3 bilhões, seguindo a mesma abordagem. Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX Investimentos, relata que proprietários de imóveis têm procurado o fundo para replicar o modelo, resultando em um pipeline robusto para novas emissões.
Outra estratégia que ganhou popularidade é a oferta de cotas divididas em classes sênior e subordinada. A classe sênior oferece menor risco e recebimentos de dividendos prefixados, enquanto a subordinada apresenta maior risco com potencial de retorno mais elevado. Essa estrutura, que combina fluxos previsíveis com correção inflacionária na classe sênior, atrai investidores. Gestoras como Life Capital, Paladina e Hedge têm adotado essa modalidade. “É como pegar o imóvel para usar como instrumento de renda fixa, garantindo a rentabilidade”, resume André Freitas.
Fonte: InfoMoney
