Itaú BBA Recomenda Compra de Shoppings: Allos, Iguatemi e Multiplan em Destaque

O Itaú BBA inicia uma nova fase de cobertura para o setor de shopping centers, projetando altas expectativas para os próximos anos. A indústria, que já experimentou um forte crescimento nas décadas passadas, agora se depara com a iminente reforma tributária a partir de 2027, apresentando um novo e promissor cenário.

A visão otimista se reflete na recomendação de outperform (acima da média do Mercado, equivalente à compra) para as ações de Allos (ALOS3), Iguatemi (IGTI11) e Multiplan (MULT3). Para o BBA, essas companhias possuem os atributos necessários para emergir ainda mais fortalecidas do período de alta nas taxas de juros.

Análise Detalhada das Ações de Shopping Centers

O relatório do Itaú BBA avalia positivamente a Allos, estabelecendo um preço-alvo de R$ 37, com um potencial de crescimento de 27% até o final de 2026. Para a Iguatemi, o preço-alvo é R$ 34, indicando uma chance de valorização de 28% no mesmo período.

A principal escolha dos analistas é a Multiplan, com um preço-alvo de R$ 36 e uma projeção de valorização de 26% ao longo do ano. Segundo o documento, a empresa se destaca por seu portfólio dominante, com grande potencial de elevação dos aluguéis e Disciplina na alocação de capital.

Alguns investidores questionam a capacidade das empresas de shopping centers de converter FFO (fundos das operações) em FCF (fluxo livre de caixa), considerando os investimentos recorrentes em manutenção e reformas. Contudo, o BBA demonstra que essa conversão tem se mantido, em média, entre 50% e 70%, com a Multiplan apresentando um desempenho superior.

“Dado o crescente grau de maturidade da indústria de shopping centers no Brasil, o excesso de geração de caixa deve ser cada vez mais devolvido, sustentando retornos totais mais elevados”, explicam os analistas no relatório.

O Setor de Shoppings: Resiliência e Valor

O BBA considera o setor de shoppings centers como a forma mais resiliente de imóvel no Brasil, especialmente em ciclos macroeconômicos desafiadores, como os períodos de alta inflação.

As ações de shopping centers podem ser vistas como substitutas de títulos de renda fixa. Os contratos de aluguel são indexados à inflação, os ativos dominantes possuem forte capacidade de repassar os aumentos para os aluguéis e gerar crescimento real, além de um perfil de fluxo de caixa livre (FCF) previsível e de longa duração.

As estimativas do BBA indicam uma Taxa Interna de Retorno (TIR) real implícita para o capital próprio de 11,3% para a Allos, 11,0% para a Iguatemi e 10,5% para a Multiplan.

Implicações da Reforma Tributária e Riscos do E-commerce

A reforma tributária, com período de transição entre 2023 e 2033, representa um ponto crucial. O primeiro ano serve como teste, com resultados mais concretos esperados a partir de 2027.

Atualmente, os shoppings pagam PIS/COFINS com alíquotas de 3,65% ou 9,25%. Com a reforma, essas serão substituídas pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), enquanto ISS e ICMS darão lugar ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).

Ao final da transição, a carga efetiva de CBS + IBS pode atingir 7,95%. A CBS será implementada plenamente em 2027, e o IBS, de forma gradual entre 2027 e 2033.

O BBA projeta uma carga combinada temporária de 8,8% de CBS mais 0,1% de IBS, resultando em uma alíquota efetiva de 2,7% antes de convergir para 7,95% em 2033.

O avanço do e-commerce também apresenta um risco, especialmente em categorias onde o comércio digital já domina, como eletrônicos. No entanto, a alta concentração de shoppings de alto padrão no Brasil deve manter a demanda e a relevância desses ativos no varejo físico.

Fonte: InfoMoney