A expansão do mercado imobiliário em São Paulo apresenta uma nova e audaciosa tendência: a integração de shoppings centers com o desenvolvimento de empreendimentos residenciais de alto padrão em seus arredores. Essa estratégia visa atrair moradores de alta renda, incentivando a frequência em lojas e restaurantes e, ao mesmo tempo, maximizando o valor dos terrenos adjacentes.
Especialistas apontam que este movimento é uma resposta direta à necessidade de aumentar o faturamento dos shoppings, uma vez que o número de visitantes não retornou aos patamares pré-pandemia. Dados da Associação Brasileira dos Shopping Centers (Abrasce) indicam que, embora o número de visitantes tenha caído em 2020, o faturamento do setor em 2024 atingiu R$ 198,4 bilhões, sugerindo um aumento na rentabilidade por visitante.
Em 2024, 35% dos shoppings brasileiros já faziam parte de complexos multiuso, com um crescimento notável na presença de unidades residenciais, que passaram de 18% em 2018 para 24% em 2024. Essa sinergia, onde incorporadoras trazem o varejo para valorizar seus empreendimentos e shoppings desenvolvem ao lado para gerar Receita adicional, é vista como um movimento estratégico.
O Projeto Cidade Center Norte
Um dos exemplos mais notórios é o Grupo Baumgart, proprietário dos shoppings Center Norte e Lar Center. O grupo planeja um investimento de R$ 2 bilhões no projeto Cidade Center Norte, que contempla a construção de edifícios residenciais de luxo na Vila Guilherme, uma área tradicionalmente de classe média. A expectativa é de um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 7,7 bilhões em 15 anos, com mais de seis mil apartamentos previstos.
O primeiro lançamento, o residencial Bioma Cidade Center Norte, contará com três torres e 192 unidades, com plantas de 97 a 165 metros quadrados, e preços médios de R$ 15 mil por metro quadrado, elevando o custo das unidades entre R$ 1,5 milhão e R$ 2,5 milhões. A entrega está agendada para 2028.
O complexo visa integrar os shoppings, o Novotel e o Expo Center Norte, criando um novo bairro planejado. O plano inclui cinco condomínios residenciais, um de escritórios, uma arena multiuso, um polo de educação e outro de saúde. O diretor de desenvolvimento imobiliário, Ricardo Grimone, destaca a localização estratégica do terreno de 600 mil m², com Acesso à Marginal Tietê e proximidade a uma estação de metrô, impulsionando o conceito da “cidade de 10 minutos”. Cerca de 60% dos apartamentos do Bioma já foram vendidos.
Tendências e Valorização Imobiliária
A pandemia acelerou a mudança no mix de lojas de shoppings, com maior espaço para academias, restaurantes de alto padrão e clínicas. A conveniência de morar perto de um shopping reforça essa tendência. A Cidade Center Norte também planeja mais de 90 mil m² de área bruta locável (ABL) para fachadas ativas e lojas de rua, geridas pela própria empresa.
Apesar de a Vila Guilherme não ter historicamente vocação para empreendimentos de luxo, com preços médios de imóveis entre R$ 250 mil e R$ 500 mil, especialistas como Otmar Schneider, da Nord Investimentos, afirmam que shoppings têm o poder de criar ilhas de valorização, beneficiando imóveis em um raio de até 500 metros.
Projetos Semelhantes em São Paulo
Na zona sul, o Parque Global, da Benx, já foi concebido como um bairro planejado com shopping center. A Allos lançará um shopping na região em 2030, cercado por torres residenciais de luxo com preços em torno de R$ 5 milhões, além de um polo educacional e um hospital do Albert Einstein. André de Marchi, diretor-geral do Parque Global, ressalta o conceito de uso misto como uma tendência resiliente.
O grupo Zaffari também estuda um empreendimento residencial e comercial integrado ao seu Shopping Bourbon, na Pompeia, com interligação por passarela. A região, próxima ao Allianz Parque, atrai incorporadoras para unidades de curta duração.
Um exemplo pioneiro é o complexo Cidade Jardim, lançado em 2008 pela JHSF. Ele continua em expansão com o novo Reserva Cidade Jardim, oferecendo unidades de alto padrão com integração ao shopping, jardinagem e serviços exclusivos, provando a viabilidade de integrar varejo de luxo e moradia de alto padrão.
Fonte: Estadão
