GGRC11: Fundo Imobiliário Busca Correção de Rota Pós-Emissão de Cotas

O fundo imobiliário GGRC11 (GGR Covepi Renda) está focado em um reposicionamento estratégico de seu portfólio após a conclusão de sua maior emissão de cotas histórica. O gestor Pedro Van de Berg detalhou que a estratégia se baseia em três pilares: a readequação de contratos existentes, a redução da participação em galpões industriais e o desenvolvimento de novos ativos em terrenos considerados estratégicos.

Reajuste de Contratos para Otimizar Receitas

Atualmente, os contratos do fundo estão sendo ajustados para se alinharem à média nacional. “Temos contratos abaixo da média nacional. No ano passado, a média estava em R$ 20 por metro quadrado, e agora subimos para cerca de R$ 25, ainda abaixo da média nacional de R$ 28. Mas há espaço para revisões positivas à medida que vencimentos ocorram”, explica Van de Berg. Ele ressalta que a diversidade entre contratos típicos e atípicos confere flexibilidade para capturar esses reajustes em cenários de alta de preços, sendo os contratos típicos mais recentes mais propensos a revisões frequentes.

Foco em Galpões Logísticos e Desinvestimento Industrial

A gestão do GGRC11 planeja aumentar a participação de imóveis logísticos em seu portfólio, que atualmente é misturado com ativos industriais. “Alguns galpões industriais antigos serão desinvestidos ao longo do tempo. Nosso foco é reforçar o logístico, que tem maior liquidez e potencial de valorização”, afirmou o gestor. O valor patrimonial do fundo já supera os R$ 2,4 bilhões, com mais de 200 mil cotistas.

Desenvolvimento Estratégico em Seropédica (RJ)

Recentemente, o fundo adquiriu um condomínio logístico em Seropédica (RJ), o que também lhe conferiu um landbank (terreno para desenvolvimento) estratégico para expansão. “Pagamos R$ 68 milhões em um ativo avaliado em R$ 100 milhões. Compramos um galpão e, junto, ganhamos um condomínio inteiro pronto, com toda a estrutura comum — o que abre espaço para desenvolver novas naves rapidamente para os próprios inquilinos”, detalha Van de Berg.

O imóvel já conta com locatários como Granado e Embelleze, além de um fornecedor da Procter & Gamble. O potencial de ampliação é significativo, com planos para a construção de cinco novos módulos, totalizando uma área bruta locável estimada em 185.000 m² no ativo.

Embora a vacância no Rio de Janeiro esteja em 10,7% (dados do 2T25, segundo o Itaú BBA), o gestor ressalta que o desenvolvimento não será especulativo. “Não vamos desenvolver um ativo especulativo em um mercado que ainda tem vacância no Rio, mas como os três inquilinos atuais já estão demandando mais espaço, é muito provável que façamos a expansão do condomínio para atender a eles”, completou.

Cautela com Oportunidades no Norte e Nordeste

Apesar da expansão no eixo Rio-São Paulo, o fundo mantém atenção a oportunidades no Nordeste e Norte do país, mas com uma abordagem cautelosa. Atualmente, o fundo possui 9,3% de seu portfólio no Nordeste e nenhuma exposição no Norte, enquanto o Sudeste representa 61%.

“A gente tinha uma negociação para um ativo logístico em Manaus, mas colocamos em stand-by por causa da reforma tributária. Manaus é uma região muito forte, concentra boa parte dos ativos logísticos do Norte, mas é também uma região dependente dos incentivos fiscais. Queremos entender melhor como esses benefícios vão ficar antes de seguir adiante”, justifica Van de Berg.

Sobre a situação em Extrema (MG), onde o FII também tem exposição e enfrenta incertezas quanto aos incentivos fiscais, o gestor pondera que as empresas ali instaladas já realizaram investimentos substanciais, tornando uma saída abrupta improvável. “Essas companhias não conseguem simplesmente levantar e ir embora de Extrema. São operações complexas, com automação e infraestrutura pesada”, avalia.

“Extrema, mesmo fora do raio de 30 km de São Paulo, tem boa localização e infraestrutura. As empresas conseguiriam manter operações lá mesmo sem os benefícios fiscais, o que é menos óbvio em Manaus”, concluiu.

Fonte: InfoMoney