O Plano Diretor de São Paulo enfrenta críticas contundentes de empresários e especialistas do mercado imobiliário. Apesar de elogios a diretrizes como o adensamento perto de eixos de transporte e em áreas centrais, falhas na formulação e aplicação prática da lei geram distorções, segundo o setor. A consequência são empreendimentos menos equilibrados e benefícios que não chegam à população.
Em nota, a Prefeitura de São Paulo defende o Plano Diretor Estratégico (2014-2029) como um planejamento urbano de longo prazo, alinhado ao Estatuto da Cidade e focado em sustentabilidade, integração social e adensamento em áreas com infraestrutura adequada.
O atual Plano Diretor, em vigor desde 2014 com revisões recentes, estabelece regras para o Desenvolvimento imobiliário, incluindo altura de edifícios, adensamento populacional, habitação social e transporte. No entanto, o setor imobiliário aponta problemas significativos.
Fachadas Ativas e Vazio Comercial
Uma das principais Críticas reside nas regras para as chamadas fachadas ativas – lojas no térreo de prédios residenciais, concebidas para aumentar o potencial construtivo. Críticos argumentam que a lei tentou uniformizar a cidade sem considerar a vocação comercial específica de cada bairro. Isso, combinado com recuos obrigatórios pensados para veículos no Código de Obras, resulta em calçadas menos vibrantes e fachadas ativas “de fachada” – espaços sem uso comercial real ou em áreas sem demanda.
A Associação Comercial de São Paulo estima que 80% dessas lojas no térreo de prédios residenciais em São Paulo estejam vazias. João Castro, diretor de desenvolvimento de projetos na incorporadora SKR, explica que o plano diretor trata a cidade de forma isonômica, ignorando particularidades locais. “Cada região, cada bairro e cada rua de um bairro tem uma vocação. Eventualmente, existem ruas super comerciais, que, ao virar a esquina, tem outra característica”, disse.
Para evitar esse problema, empresas especializadas em varejo passaram a participar da concepção das lojas em seus empreendimentos. Um exemplo citado é um projeto da SKR na Vila Clementino, onde as lojas foram pensadas para atender à vocação local de hospitais, clínicas e universidades, com a instalação de uma clínica de exames laboratoriais e um restaurante.
Ausência de um Projeto de Cidade
Além das fachadas ativas, o setor aponta a ausência de um projeto claro de cidade. Na visão do Mercado, o plano diretor limita-se a estabelecer regras de zoneamento, recuos e densidade, sem um desenho urbano previamente definido.
Bruno Sindona, fundador da holding Sindona, critica: “É um projeto de cidade que está faltando ainda. O mundo se esqueceu disso. Se Paris tivesse sido projetada nos últimos 50 anos, estaria igual a São Paulo.” Ele compara a situação com o impacto de plataformas como o Airbnb em cidades europeias, que, segundo estudos, contribuem para o aumento dos aluguéis e preços de imóveis.
Pesquisadores da Universidade Autônoma de Barcelona, ao analisarem o Airbnb entre 2007 e 2017, constataram que a plataforma aumentou aluguéis em 1,9% e preços de transação em 4,6% em bairros médios.
Habitação Social e Custo do Terreno
Outro ponto sensível é a habitação social. Embora o plano diretor incentive a construção de moradias populares em regiões centrais, o alto preço da terra nessas áreas inviabiliza projetos enquadrados no Minha Casa, Minha Vida. Segundo incorporadoras, o custo da construção é o mesmo em toda a cidade, mas o valor do terreno é o fator determinante.
“Onde está a diferença do custo? No preço do terreno”, afirma Castro, da SKR, explicando que o incentivo para habitação de interesse social (HIS) não se traduz em contrapartida financeira para a prefeitura, enquanto o custo do terreno varia drasticamente.
Sindona discorda da alegação de que a conta não fecha para projetos de moradia popular em bairros nobres. Ele relata ter enfrentado resistência na Cidade Jardim para um edifício de baixa renda, que atrasou o projeto em dois anos. “O empreendimento está sendo vendido a R$ 8 mil o metro quadrado, e fecha a conta. O que eu mais escuto é que a conta não fecha. É conversa fiada, porque se tivesse essa limitação de preço, automaticamente o terreno já seria precificado para baixo”, declarou.
Densidade Populacional e Infraestrutura
A densidade populacional em São Paulo é considerada baixa em comparação com outras metrópoles globais. Pablo Slemenson, sócio na PSA Arquitetura, observa que a densidade está ligada à infraestrutura urbana, abrangendo transporte público, acessibilidade para pedestres e transporte alternativo.
O ideal, segundo incorporadores, seria um adensamento equilibrado e em sintonia com infraestrutura adequada. Contudo, na prática, o adensamento muitas vezes precede o investimento em transporte, saneamento e energia, gerando desequilíbrios.
Philip Yang, fundador do Urbem, aponta que São Paulo tem menos de 100 habitantes por hectare, enquanto Paris atinge cerca de 200 e megacidades asiáticas chegam a 400. Ele ressalta que nem sempre a verticalização resulta em maior adensamento, citando bairros como Vila Andrade e Tatuapé, onde prédios novos não aumentaram o número de moradores, apesar de a cidade ter ganhado 7 mil novos prédios nos últimos 10 anos.
Simplificação Arquitetônica
No campo arquitetônico, a complexidade em distinguir áreas computáveis e não computáveis (como varandas) engessa projetos e leva à padronização de edifícios. Incorporadores defendem uma simplificação das regras para maior liberdade de design e evitar o fechamento ilegal de varandas.
Slemenson explica que a legislação atual, ao considerar varandas como áreas não computáveis para o potencial construtivo, permite a criação de mais apartamentos, mas resulta em prédios muito semelhantes. Ele sugere que legislações mais simples, onde tudo que é privativo seja computável, poderiam resolver o problema.
A necessidade de plantas menores também levou à criação de empreendimentos com torres separadas ou unidades com acessos distintos. “Isso é uma característica da ocupação definida pelo mercado, que é difícil a lei brigar com ela”, conclui Slemenson.
Posição da Prefeitura de São Paulo
A Prefeitura de São Paulo rechaça as críticas, reafirmando que o Plano Diretor Estratégico é um planejamento urbano de longo prazo (2014-2029), alinhado ao Estatuto da Cidade e focado em sustentabilidade, integração social e adensamento com infraestrutura.
Sobre as fachadas ativas, a prefeitura alega que elas qualificam a paisagem, estimulam o comércio de rua e fortalecem a ocupação. Revisões recentes e o Decreto nº 63.884/2024 aprimoraram o instrumento. Não há estudos conclusivos sobre a vacância nesses espaços, que pode ter causas econômicas, de localização ou de projeto. A prefeitura esclarece que não há obrigação legal sobre o formato de empreendimentos ou incentivo à locação temporária, e que a utilização de varandas como áreas não computáveis é uma decisão de projeto, não uma exigência municipal, enquanto os recuos visam garantir a salubridade das edificações.
Fonte: Estadão
